Le forfait travaux de 15 % : le réflexe qui fait gagner des milliers d'euros
Après cinq ans de détention, la loi vous autorise à majorer votre prix d'acquisition de 15 % au titre des travaux, sans produire la moindre facture. Sur un bien acheté 180 000 €, cela représente 27 000 € de plus-value effacée d'un trait — soit près de 10 000 € d'impôt économisés. Vous pouvez évidemment préférer vos factures réelles si elles dépassent ce forfait, mais elles doivent alors concerner des travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement : l'entretien courant et les réparations ne comptent pas. Attention également, le même euro ne peut servir deux fois : des travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent être ajoutés ici.
Questions fréquentes
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?
Non. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. L'exonération couvre aussi les dépendances vendues en même temps. Elle suppose que le logement soit votre résidence effective au jour de la vente.
Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?
Aucun abattement les cinq premières années. Ensuite, l'impôt sur le revenu bénéficie de 6 % d'abattement par an de la sixième à la vingt-et-unième année puis 4 % la vingt-deuxième : l'exonération est totale après 22 ans. Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent (1,65 % par an, puis 9 % à partir de la vingt-troisième année) et ne disparaissent qu'après 30 ans de détention.
Puis-je majorer mon prix d'acquisition ?
Oui, et c'est le principal levier de réduction. Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Les travaux d'amélioration justifiés par factures s'ajoutent ; après cinq ans de détention, vous pouvez opter pour un forfait de 15 % du prix d'achat sans aucun justificatif — souvent plus avantageux que les factures réelles.
Quel est le taux d'imposition ?
La plus-value nette est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. Une surtaxe progressive s'ajoute pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. L'ensemble est calculé, prélevé et reversé directement par le notaire lors de la vente.
Existe-t-il d'autres cas d'exonération ?
Oui : la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi dans l'achat d'une résidence principale, les ventes inférieures à 15 000 €, les cessions par des retraités ou invalides aux revenus modestes, ou encore certaines expropriations. Ces régimes ayant des conditions strictes, faites-les valider par votre notaire.
Voir aussi le rendement locatif et les frais de notaire.
Sources : impots.gouv.fr, service-public.fr, articles 150 U et suivants du CGI. Mis à jour : janvier 2026.