Depuis que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu la règle contraignante, le chiffre de 35 % est devenu la clé de voûte de tout projet immobilier en France. Mais entre la règle théorique et la pratique des banques, il y a des subtilités qui peuvent faire basculer un dossier — dans un sens comme dans l'autre.
La règle officielle
Vos charges d'emprunt — mensualité du nouveau prêt assurance emprunteur incluse, plus les mensualités de tous vos crédits en cours — ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. La durée du prêt est elle-même plafonnée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Beaucoup d'emprunteurs oublient l'assurance dans leur calcul de coin de table : sur un gros capital, elle représente 50 à 100 € par mois qui comptent dans les 35 %.
Quels revenus comptent (et lesquels comptent à moitié)
Le salaire net en CDI compte en totalité, période d'essai terminée. Les revenus d'indépendant ou de CDD sont retenus sur la moyenne des deux ou trois dernières années — d'où l'importance des bilans pour les auto-entrepreneurs. Les revenus locatifs ne comptent généralement que pour 70 % (la décote couvre les périodes de vacance), et certaines primes variables sont moyennées ou écartées si elles ne sont pas récurrentes. Les pensions alimentaires reçues comptent ; celles versées s'ajoutent aux charges.
La marge cachée : les 20 % de dérogation
Ce que peu d'emprunteurs savent : les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production de crédits, qu'elles peuvent accorder en dérogeant à la règle des 35 %. Cette marge est réservée en priorité (à 70 %) aux achats de résidence principale et notamment aux primo-accédants. Concrètement : un dossier à 37 % d'endettement avec un reste à vivre confortable, une épargne résiduelle et des revenus en progression peut passer — mais c'est la banque qui choisit ses dérogations, pas vous. Un bon dossier « hors norme » se négocie, idéalement avec un courtier.
Le vrai juge de paix : le reste à vivre
Les 35 % ne sont qu'un filtre. La banque examine ensuite le reste à vivre : ce qui demeure chaque mois après la mensualité, rapporté à la composition du foyer. Un couple à 6 000 € de revenus endetté à 35 % conserve 3 900 € — très confortable. Une personne seule à 1 800 € endettée à 35 % ne garde que 1 170 € : le dossier peut être refusé malgré un taux d'endettement « dans les clous ». À l'inverse, les hauts revenus obtiennent plus facilement les dérogations, précisément grâce à ce critère.
Pour situer votre projet, commencez par le calculateur de capacité d'emprunt (mode « Combien emprunter ? ») qui applique exactement la règle des 35 % assurance incluse, puis ajoutez les frais de notaire pour obtenir le coût complet de l'opération.